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三十八、區分所有權人會議性質。 | |
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問 | 區分所有權人會議之成員及如何召集開會?請說明之。 |
答 | 依照公寓大廈管理條例第三條第七款之定義,「指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項,召集全體區分所有權人所舉行之會議。」另依第二十五條之規定,「區分所有權人會議由全體區分所有權人組成,每年至少應召開定期會議一次。」由於公寓大廈有關規約之訂定及變更,重大修繕或改良,因老舊或天然災害而重建,設定專用使用權以及住戶之強制遷離或區分所有權強制出讓,管理委員會之組織及選任方法等,均須經區分所有權人會議之決議後生效,故區分所有權人會議可稱之為「住家最高意思機構」。
區分所有權人會議應推舉召集人一人來召開會議,該召集人並無代表全體區分所有權人之效力,其職權亦僅限於召集會議而已,簡言之,召集人並無實權。但區分所有權人會議之開議,其議決事項若為前述之重大情事者,應有「區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席,以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意」始得行之。尤以討論管理委員會組織之議案,設若各該區分所有權人之事由,恐有會議出席人數不足而流會或經多次討論未獲致決議或表決未通過時,管理委員無從產生,無法組成管理委員會,此時,為推動公寓大廈之管理事務,以該召集人為當然之管理負責人。 |
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三十九、區分所有權人會議召集程序。 | |
問 | 召開區分所有權人會議之要件及會議通知方式有無規定? |
答 | 區分所有權人會議區分為定期會議及臨時會議兩種。「定期會議每年召開一次。臨時會議具備有下述要件之一時,得隨時召開之:一、發生重大事故有及時處理之必要,經管理負責人或管理委員會請求者。二、經區分所有權人五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上,以書面載明召集之目的及理由請求召集者。」公寓大廈管理條例第二十五條之規定。至開會通知之分送,依第二十八條之規定,「區分所有權人會議,應由召集人於開會前十五日以書面載明開會內容,通知各區分所有權人。但有急迫情事須召開臨時會者,得以公告為之;公告期間不得少於二日。」 |
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四十、請求召集臨時會議。 | |
問 | 召集臨時會議,應向何人請求辦理,是否業已修正可以由我們自己來召開? |
答 | 區分所有權人會議應由召集人召集,並依公寓大廈管理條例第二十五條第二項第二款之規定「經區分所有權人五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上,以書面載明召集之目的及理由請求召集。」辦理。 |
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四十一、區分所有權人會議表決權之計算方式。 | |
問 | 區分所有權人會議時行使表決權有何特別限制?又未能出席會議時,如何行使表決權? |
答 | 依照公寓大廈管理條例第二十九條第二、三項之規定,「各專有部分之區分所有權人有一表決權。數人共有一專有部分者,該表決權應推由一人行使。第一項任一區分所有權人之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者,其超過部分不予計算。」表決權之計算,採出席人數及區分所有權比例合計。但為期保護佔有比例較少的區分所有權人之權益,故規定一區分所有權人之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者,其超過部分不予計算。同時顧及區分所有權人因事不克參加會議,故允許書面委託他人代理出席。 |
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四十二、管理委員會性質。 | |
問 | 公寓大廈組設管理委員會之要件為何?是否強制成立管理委員會? |
答 | 按管理委員會之定義,依公寓大廈管理條例第三條第八款之規定,「指住戶為執行區分所有權人會議決議事項暨公寓大廈管理維護工作,互選管理委員若干人設立之組織。」由此觀之,管理委員會是屬執行機構;而管理負責人之定義則依同條第九款之規定,「指未成立管理委員會,由區分所有權人及住戶互推一人為負責管理公寓大廈事務者。」按其設置目的係在代替管理委員會而為全體住戶共同事項之處理。依第二十七條之規定,「公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人。」又,第四十三條之規定,「本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈,應依本條例規定成立管理組織。」故公寓大廈成立管理委員會為強制性規定,未成立時尚應推選管理負責人充代之。 |
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四十三、管理委員會職務。 | |
問 | 那些事項是法律賦予公寓大廈管理委員會之職權? |
答 | 管理委員會或管理負責人之法定職權除依第三十四條明文之職務外,散見在公寓大廈管理條例各條條文,茲整理如下:
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四十四、所有權人以外之其他住戶參與管理委員會。 | |
問 | 管理委員會之成員為何?所有權人以外之其他住戶是否可參加管理委員會? |
答 | 按管理委員會之定義,依公寓大廈管理條例第三條第八款之規定,「指住戶為執行區分所有權人會議決議事項暨公寓大廈管理維護工作,互選管理委員若干人設立之組織。」故一般管理委員會之成員為住戶即可。至所稱住戶,依同條第十款定義,「指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意,而為專有部分之使用者。」因此,承租人屬於住戶應當毫無疑問,惟依第二十七條規定之「管理委員會之組織及選任應於規約中定之。」所以,除規約另有限制外,承租人依法可以參加管理委員會的組成。 |
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四十五、管理委員任期。 | |
問 | 我住的公寓大廈管理委員會已經很久沒有改選了,是不是可以另籌組新的管理委員會? |
答 | 按公寓大廈管理條例第二十七條第二項之規定,「管理委員、主任委員及管理負責人任期一年,連選得連任。」法無授權得以規約或經區分所有權人會議改變任期,因此,管理委員會每年改選一次係為強制性之規定。管理委員會任期屆滿,自應辦理改選。 |
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四十六、國宅社區自治會與公寓大廈管理委員會。 | |
問 | 我在政府集中興建的國民住宅社區內承購一戶國宅,並由社區內居民發起組成自治會,推舉本人為主任委員,是否應有公寓大廈管理條例有關規定之限制? |
答 | 按「政府集中興建之國民住宅社區,應由國民住宅主管機關執行管理與維護工作;其辦法由內政部定之。」為國民住宅條例第十八條第一項之規定。國宅社區之管理維護,在國民住宅條例未修正公布前,尚須依現行國民住宅條例及其相關子法規定辦理,內政部八十四年七月四日台(84)內營字第八四0四六六九號函亦有明釋。 |